Nouvel arrêt intéressant de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 13 févr. 2025, n° 23-17.636, FS-B)
Mme K. achète une maison. Après la vente, elle découvre sous l’habitation un réseau d’évacuation des eaux usées, non mentionné dans l’acte. Elle demande réparation sur le fondement de la garantie d’éviction pour servitude non apparente non déclarée. Les vendeurs s’en défendent en invoquant la clause classique insérée dans les contrats de vente excluant la garantie des vices cachés : "L'acquéreur prend le bien dans l'état… sans recours pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents ou cachés".
La Cour d'appel rejette la demande de l'acquéreur et confirme le raisonnement des vendeurs concernant l'application de clause précitée.
Or, la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel. Cette clause, même formulée largement, ne couvre pas les servitudes non apparentes. En effet, une servitude non apparente, comme une canalisation souterraine, ne constitue pas un vice caché, mais une charge grevant le bien relevant de la garantie d’éviction (articles 1626 et 1638 du Code civil), de sorte que seule une clause spécifique, visant expressément les servitudes non apparentes non déclarées, peut exonérer le vendeur.
A retenir : Les clauses générales sur les vices cachés ne suffisent pas à exclure la garantie relative aux servitudes non apparentes.
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