⚖️ Avis du 10 avril 2025 – Cour de cassation & non-rétroactivité de la loi Le Meur.
Dans un Avis très attendu (n°25-70.002), la Cour de cassation tranche : les nouvelles dispositions issues de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur), modifiant l’article L.631-7 du CCH, ne s’appliquent pas rétroactivement aux faits antérieurs.
👉 La Cour qualifie expressément ces nouvelles règles de règles de fond plus sévères, dès lors qu’elles modifient les critères permettant de qualifier un local d’habitation, soumettant ainsi à autorisation préalable des situations qui ne l’étaient pas auparavant. En conséquence, le principe de non-rétroactivité des lois répressives plus sévères (article 8 DDHC) s’applique pleinement.
🔍 Concrètement, comment détermine-t-on l’usage d’un local ?
🔹 Avant la loi Le Meur : Un local est réputé à usage d’habitation s’il l’était au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou ayant fait l'objet de travaux après cette date sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés.
🔹 Depuis la loi Le Meur : L’usage d’habitation peut désormais être établi :à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, ouà n’importe quel moment au cours des 30 dernières années précédant la demande d’autorisation de changement d’usage ou la contestation de l’usage.
➡️ L’amende civile portée aujourd’hui de 50 000 € à 100 000 € pour changement d’usage irrégulier effectué avant le 21 novembre 2024 doit donc s’apprécier exclusivement suivant les critères applicables avant l’entrée en vigueur de la Loi Le Meur soit au regard de la seule date de référence du 1er janvier 1970.
🧭 Si l’avis est rendu au regard des seules locations de courte durée, le raisonnement semble pouvoir s’étendre à tout changement d’usage antérieur à la loi, puisqu’il s’agit bien d’un changement de régime de fond, et non d’une simple règle procédurale ou probatoire.
💥 Un signal fort, avec des implications concrètes pour les contentieux en cours, notamment dans les zones tendues.
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