La mise en demeure initiale du copropriétaire défaillant est une étape décisive du succès de l’action du syndicat des copropriétaires (SDC) visant à obtenir sa condamnation au paiement des charges. Chaque erreur peut coûter cher lors de la procédure accélérée au fond.
🔎 Les dispositions de la loiLorsqu’un copropriétaire ne paie pas une provision au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours, l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que toutes les sommes dues deviennent immédiatement exigibles (provisions non encore échues et arriérés des exercices précédents après approbation des comptes) sous réserve d’une mise en demeure préalable restée infructueuse pendant 30 jours. Le syndicat des copropriétaires par l'intermédiaire du syndic peut alors initier une procédure accélérée au fond pour recouvrer sa créance.
⚖ Les précisions apportées par la jurisprudenceLa jurisprudence est stricte en la matière :
- la demande du SDC est irrecevable si le débiteur a payé le seul montant de la provision initiale ayant rendu le reste des sommes exigibles dans le délai de 30 jours, peu important le montant des arriérés restants (Cass. 3e civ., 21 avr. 2022, n° 20-20.866).
- La mise en demeure doit impérativement préciser la nature et le montant des sommes réclamées, permettant ainsi au copropriétaire défaillant de distinguer les provisions du budget prévisionnel et les charges échues impayées, à peine d’irrecevabilité de la demande du SDC (Cass. 3e civ., 12 déc. 2024, n° 24-70.007)
Désormais, la Cour de cassation considère également que le SDC ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée que s'il justifie d'une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée.
📢 ⚠ Syndic, soyez vigilants !
Le SDC doit donc chaque année, après approbation des comptes de l’année passée et du budget provisionnel pour l’année à venir, mettre en demeure le copropriétaire défaillant de régler la nouvelle échéance impayée avant de pouvoir compléter ses demandes de condamnation devant le juge.
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