Par un arrêt du 22 janvier 2026 (3e civ., n° 23-23.916), la Cour de cassation rappelle que la question des pénalités de retard ne se règle pas à la seule lumière d’une date formelle telle que celle d'un procès verbal attestant de la prise de possesion des lieux.
Tant que la maison n’est pas réellement habitable, les pénalités continuent à courir quand bien même les maitres d'ouvrage en ont pris possession et y habitent.
Dans l’affaire ayant donné lieu à l'arrêt du 22 janvier 2026, la cour d’appel avait fixé le terme du calcul des pénalités à la date du procès-verbal de constat de prise des possession des lieux sans vérifier si, à cette date, le logement était effectivement habitable (notamment en l’absence de consuel électrique).
La censure était inévitable : en effet en application de l'article L.231-6 du CCH,il fallait rechercher si l’ouvrage était réellement habitable.
🔎 En pratique il est nécessaire pour les garants d'achèvement de :
- Surveiller attentivement les situations où la réception est prononcée alors que des éléments essentiels à l’habitabilité (consuel, raccordements, sécurité) manquent encore.
- Exiger des constructeurs une documentation précise de l’état du bien à la date retenue pour la fin des pénalités, afin de limiter les contestations ultérieures ;
- Anticiper, dans l’analyse du sinistre, que le maître d’ouvrage pourra soutenir la prolongation des pénalités tant que l’usage normal du bien n’est pas assuré.
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