Bail commercial : attention à la suspension des effets de la clause résolutoire par le juge !

🔖 Arrêt rendu le 6 février 2025 par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, n° 23-18.360, FS-B

📢 Locataires et bailleurs, un rappel important !La Cour de cassation vient de confirmer que l’article L. 145-41 du Code de commerce permet au juge de suspendre une clause résolutoire, quel que soit le manquement reproché au locataire. Une décision qui élargit la protection des preneurs !

📅 Les faits :

Un bailleur assigne son locataire en résiliation du bail après avoir constaté la fermeture d’un restaurant, en violation de l’obligation contractuelle d’exploitation continue des lieux. Devant le juge, le locataire demande des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire.

📘 Le cadre juridique :

L’article L. 145-41 du Code de commerce permet au juge d’accorder des délais et de suspendre la résiliation du bail tant que la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. Si le locataire régularise sa situation, la clause résolutoire ne produit pas ses effets.Pendant longtemps, la jurisprudence limitait cette suspension aux seuls défauts de paiement. C’est d’ailleurs la position qu’avait adoptée la cour d’appel d’Aix-en-Provence.

⚖️ La Cour de cassation casse cette décision !

Elle affirme que la suspension peut s’appliquer à tout manquement contractuel, et pas seulement aux arriérés de loyers. Une interprétation qui conforte les droits des locataires de baux commerciaux !

🔎 À retenir pour les bailleurs : Anticipez ! Une clause pénale peut être insérée pour obtenir réparation des préjudices, même si la résiliation est suspendue.