🔍 Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.578, Publié au bulletin
Faits:
Un bail commercial d’une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2009.Le 28 juin 2018, le bailleur a délivré un congé au locataire avec refus de renouvellement à effet au 31 décembre 2018 et offre d’indemnité d’éviction.Le 4 novembre 2019, le bailleur a mis en demeure le preneur d’avoir à communiquer des justificatifs pour calculer le montant de l’indemnité.Le 19 novembre 2021, compte tenu de l’acquisition de la prescription biennale, le bailleur a assigné le locataire en constatation de la perte de son droit au versement d’une indemnité d’éviction et aux fins d’expulsion.
En droit:
En application des articles L.145-9 et L.145-28 du code de commerce, le congé délivré par le bailleur met fin au bail et le locataire qui entend demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
Le locataire qui est prescrit dans son action en paiement d’une indemnité d’éviction perd alors son droit au maintien dans les lieux.
Pour rejeter les demandes du bailleur formées en référé, la Cour d’Aix-en-Provence a estimé que:
- Compte tenu du congé délivré comprenant une offre d’indemnité d’éviction, la bailleresse a ainsi reconnu le droit à indemnité d’éviction du preneur en lui rappelant notamment qu’il pourrait se maintenir dans les lieux jusqu’à son versement et précisé son intention de procéder par voie d’expertise judiciaire en cas d’absence de transmission des documents sollicités;
- L’attitude de la bailleresse consistant à se prévaloir désormais de la prescription biennale pour solliciter l’expulsion du locataire est empreinte de mauvaise foi d’autant que le locataire n’a jamais entendu contester le congé ou le principe du versement d’une indemnité d’éviction dont il attendait de connaître le montant et n’avait donc aucune raison d’ester en justice.La cour d’appel en déduit alors que le maintien dans les lieux du locataire ne peut être qualifié d’occupation sans droit ni titre.
⚖️ La Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt en faisant une application stricte des textes précités en considérant que : “la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction, et que le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction, la cour d’appel a violé les textes susvisés.”
Preneurs, attention à la prescription de votre action !
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